Достроим — будем жить

Статистики рынка недостроенных загородных объектов не существует. Однако рынок такой есть, и он огромен. По существу, каждый покупатель загородного жилья, прежде чем въехать в дом, занимается доведением его до ума, и дело не сводится лишь к незатейливому приклеиванию обоев и выбору гардин.

Оценки объемов этого рынка продавцами разошлись значительным образом. Да и определение самого понятия "недостроенный объект" вызвало дискуссию. Чаще всего в "коллекцию" подмосковного недостроя относят неготовые для проживания объекты, зарегистрированные в качестве таковых, и неготовые объекты, не имеющие документов о праве собственности вовсе. Эту ситуацию в компании «Миэль-Недвижимость» обрисовывают таким образом: 1-5% — это брошенные строения, чаще всего коробка с крышей или без либо только фундамент, 2-10% — коттеджи без внутренней отделки (коробка под крышей с полностью замкнутым контуром), 3-30% — это коттеджи под чистовую отделку.

Есть несколько стадий строительства. 90% девелоперов предпочитают продавать объекты под отделку. То есть значительную часть средств в этот дом еще предстоит вложить, обычно почти столько же, сколько уже заплачено за саму коробку. Тем не менее эти дома активно продаются и пользуются спросом. С одной стороны, покупатель получает возможность растянуть затраты во времени. С другой — потому, что некоторые покупатели недооценивают объем предстоящих затрат. А кроме того, у большинства людей просто нет возможности купить что-то другое.

Дом под отделку представляет собой чаще всего кирпичную или пенобетонную коробку. Иногда ее снаружи штукатурят, иногда обещают, что оштукатурят потом. Крыша, окна, межэтажные перекрытия — все это уже есть. Коммуникации чаще даже не введены в дом, а находятся на участке, готовые к подключению.

Под чистовую отделку — это совершенно другая стадия строительства, когда коммуникации разведены по дому, есть проект планировки и на стадии покупки понятно, где будет санузел (соответственно, куда будут подведены вода и канализация), где — кухня (следовательно, туда проведут газ). Система отопления смонтирована. Батареи либо установлены, либо подведены трубы для установки. Стены оштукатурены. Нет электроразводки — понятно, что размещение розеток и светильников тесно связано с интерьерными решениями. Внутренние отделочные работы также выполняются после покупки.

Недостроенный объект — понятие весьма расплывчатое. Так можно назвать и фундамент: начали строить и бросили. Однако массово на рынке присутствуют стадии под отделку и под чистовую отделку. То, что целые поселки продаются хронически строящимися, известно давно. И к этому все привыкли. Стадия "недостроенности" напрямую зависит от размера поселка. Чем больше территория застройки и предполагаемое количество домов, тем выше процент недостроя. Как правило, при возведении больших проектов строительство делится на несколько очередей. А бывают и такие случаи, когда по ходу застройки объекта у девелопера появляется возможность приобрести граничащий с поселком участок земли. Тогда количество очередей застройки увеличивается. В зависимости от концепции поселка и его размера срок строительства объекта может составлять от трех до пяти лет.

Типичный портрет недостроенного объекта нарисовать достаточно сложно, говорят риэлторы, но в общих чертах он таков: часть домов возведена, часть уже заселена, часть вообще не построена. Параллельно с домами возводятся объекты инфраструктуры.

Происхождение видов

Когда говорят о недостроенных объектах, ссылаются на кризис 1998 г. Думается, что каждый помнит пустые глазницы краснокирпичных монстров фактически на всех загородных направлениях. В тот период большинство домов строили сами жильцы, а финансовая ситуация в стране оставляла желать лучшего.

Личные и корпоративные банкротства — одна из причин, которую участники рынка называют одной из существенных предпосылок для появления время от времени на рынке недостроенных объектов. А это может происходить не только в периоды экономических дефолтов в глобальном масштабе. Человек со средним достатком не рассчитал финансовые возможности и захотел построить дорогой дом, а потом у него закончились средства и он вынужден либо продавать его, либо отложить строительство на время накопления денежных ресурсов.

Никто не застрахован и от территориальных споров. Если такой спор возник при строительстве, то все может остановиться на неопределенный срок. Объяснить нехваткой средств для реализации проекта или расчетными вложениями в проект по минимуму можно не только существование брошенных объектов, но и реализацию объектов без отделки. Для застройщика стимулом для реализации на стадии под отделку, а не под чистовую отделку является некоторая строительная хитрость: чем больше готов дом, тем больше просматривается недочетов, связанных с неправильной планировкой. То есть продавать в состоянии под отделку — это меньший риск. В тех случаях, когда продажа таких домов затрудняется, застройщики начинают доводить их до стадии под ключ. На эту категорию спрос есть.

В числе недостроя часто оказываются объекты инфраструктуры. Они являются главным обременением для застройщика, поскольку их возведение и эксплуатация довольно дороги. Таким образом, девелоперы зачастую "забывают" об обещанных объектах или замораживают их строительство. А кроме того, самой распространенной причиной недостроя являются технические ошибки при строительстве или проектировании, обнаруженные на той стадии, когда выгоднее оставить дом, как есть, чем сносить его и строить заново.

Коробка класса люкс

В каком классе количество недостроенных объектов самое большое? Под готовым объектом понимается дом под ключ, под чистовую отделку либо готовый под отделку. Подобные объекты, требуют минимальных дополнительных финансовых вложений (если не считать стоимости объекта). Все остальные дома, имеющиеся на рынке, требующие серьезных строительных работ (отсутствие кровли или наличие только фундамента и проекта, по которому планируется строительство, отсутствие коммуникаций), могут относиться к недостроенным.

К тому же стоит учитывать, что в настоящее время даже готовый объект может рассматриваться как недострой просто потому, что новый владелец не собирается в нем жить, а планирует лишь использовать земельный участок и коммуникации. Таких примеров немного, и относятся они к престижным местам, в которых наблюдается дефицит свободной ликвидной земли, чаще всего лесной.

Самый типичный пример недостроя — коробка, фундамент и стены дома, который возводится по индивидуальному проекту. Ни кровли, ни коммуникаций, ни окон, ни дверей подобный объект не имеет. Совершенно точно можно сказать, что на элитном рынке подобных объектов — абсолютное меньшинство, примерно 2-3% от общего количества предложения.

Теоретически недостроенный объект можно причислить к какому-либо классу на основе концепции, которая, как правило, лежит в основе проекта. Больше всего недостроенных домов в неохраняемых поселках на максимально неликвидной земле, там, где отсутствует заинтересованность в достраивании либо в сносе. Все дело в стоимости: на ликвидной земле недострой отсутствует, за редким исключением — когда нет легитимного владельца или существует имущественный спор.

Единственный сегмент загородного рынка, для которого в силу его специфики данная проблема неактуальна, — это деревянные дома. По той причине, что в недостроенном виде деревянный дом и выглядит страшно, и гораздо быстрее приходит в негодность, так как гниет.

Судьба незавершенки

Кризисы — это санитары рынка. Именно кризис 1998 г. заставил снести многие неликвидные загородные объекты, в том числе и возведенные на дорогой земле. Рост стоимости земли инициировал снос однозначного неликвида. Это же стало главной причиной массового исчезновения брошенных недостроенных домов. И сейчас рынок "дорос" практически до всех незавершенных объектов, за исключением, конечно, домов с запутанной юридической историей.

Регистрировать объект как недостроенный, затрачивая на это время и деньги, многие считают невыгодным. Лучше довести его до какого-то необходимого минимума, получить акт о сдаче в эксплуатацию, свидетельство о праве собственности и продать с максимальной прибылью. Тем более что готовые дома пользуются гораздо большим спросом, чем не завершенные строительством. Пример: предлагающийся объект площадью 1000 м² при условии полной готовности мог быть оценен в 2,5 млн. $. Но поскольку вместо медной крыши присутствует рубероид, на окнах отсутствуют стеклопакеты (они забиты деревом), цена на предлагаемый объект, включая стоимость участка, составила 1,2 млн. $. Но даже за эти деньги покупателей пока нет.

Такие экономические пружины — невысокий спрос и невысокая стоимость — являются самым главным механизмом снижения процента недостроенных объектов.

Самым же важным в последнее время становится упростившаяся процедура регистрации строений. Технически недострой проще реализовывать, так как подобные объекты требуют меньше согласований и документов. Процедура оформления прав на объект незавершенного строительства занимает меньший временной промежуток. Получив описание объекта незавершенки (справки БТИ) и подтвердив свое право собственности на землю, можно регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если необходимо регистрировать титул, то зарегистрировать объект незавершенного строительства несколько дешевле и проще по срокам, в то время как приемка строения в эксплуатацию — сложная процедура, более дорогая и длительная. С введением "дачной амнистии" стало возможно зарегистрировать право на строение, не принимая его в эксплуатацию.

Есть, правда, и другие мнения. Оформить недостроенные дома сейчас ничуть не проще. Процесс согласований все равно огромный, приходится проходить все инстанции. Если дом "засветился" — его кто-то где-то пытался продать и власти знают о существовании объекта, — проект должен быть согласован. И представить дело так, что продается только земля, не получится. А для продажи нужны правоустанавливающие документы.

Инвестиционный вариант

Инвестиционные покупки чаще совершаются на рынке новостроек, в коттеджных поселках — там это стандартная практика, поскольку на этапе инвестирования в недострой застройщик дает максимальные скидки. Доля подобного рода сделок на этом рынке — около 70%.

Является ли в таком случае незавершенность признаком инвестиционной покупки? Среди частных сделок купли-продажи практика подобного инвестирования менее распространена в силу меньшего влияния репутации застройщика и различий в цене.

Вариантов развития событий здесь может быть два. Первый — участок был куплен по бросовой цене, затем возведен объект, и на определенной стадии строительства он реализуется. Второй — покупка недостроенного объекта для доведения его до определенной кондиции и продажа с максимальной прибылью.

Покупка недостроенного объекта однозначным признаком инвестиционных целей служить не может, но подобный мотив все-таки достаточно часто бывает основным при совершении сделки. Около 40% недостроенных объектов приобретаются как инвестиционные.

Причины продажи объекта недостроенным могут быть разными. Купил человек землю, решил строить, потом передумал. Но чаще всего инвестиционный мотив просматривается. Уже появилась профессия "частный застройщик". Часто он маскируется, рассказывая истории о том, что покупал для себя, но по каким-то причинам приходится дом продавать. Но обычно такого "профессионала" видно. Есть дома, которые можно достроить и продать со значительной прибылью, т. е. они обладают нормальной архитектурной концепцией, построены добротно (ничего перестраивать не надо) и с коммуникациями все в порядке. Это ликвидный недострой. А есть очень сомнительные строения — с неважной архитектурой, строительными ошибками, непрофессионально выполненной инженерной разводкой.

Не слишком внимательный покупатель может всего этого не заметить, так как истинное состояние дома может быть указано только в решении госкомиссии. В такой недострой нужно будет вложить много средств, и то не факт, что готовый дом окупится или вообще удастся его продать.

В целом чем ближе дом к стадии готовности, тем он проблемнее. Потому что логика "мне нравится, но я хочу поменять местами спальню и туалет" на самом деле означает очень существенные переделки. Хотя не все это умеют понять и оценить сразу.

Платить придется

Налоговая практика многих стран предполагает уплату налогов только на готовые объекты. И это удобно: не прикрутил дверную ручку и выдал таким образом свой дом за недостроенный. Актуально ли это для российского рынка?

Действительно, встречаются случаи, когда люди оформляют уже достроенный дом как недострой (указывая, например, что не готова одна из комнат), но уже живут в нем, не платя налогов. Перемены в этом смысле не за горами: законодатели работают над усовершенствованием законов в плане введения налогов на недостроенное жилье.

Согласно российскому законодательству объект незавершенного строительства объектом налогообложения не является. Собственник платит в этом случае только налог на землю. Когда объект уже введен в эксплуатацию, возникает налог на имущество. В зависимости от стоимости объекта годовая ставка налога составляет 0,1-2% от стоимости дома. При стоимости недвижимости до 300 000 руб. ставка налога составляет до 0,1%, от 300 000 до 500 000 руб. — от 0,1% до 0,3%. Если дом дороже 500 000 руб., то ставка налога составляет от 0,3% до 2% от стоимости дома.