Коттедж в кредит – миф или реальность?

Ипотека, как и любой другой кредитный продукт – явление относительно новое для нашей страны. Если весь остальной мир уже привык к «жизни в кредит», то Россия в этом плане сильно отстает. Причин тому масса, но это тема для отдельного разговора. Сейчас же нас интересует конкретная тема – ипотека на рынке загородного жилья. Существует ли она? Насколько легко ей воспользоваться? Какие у нее перспективы? На эти вопросы мы постараемся ответить в данной статье.

По оценкам специалистов, на сегодняшний день загородная ипотека находится в самом начальном этапе своего развития. Правда, уже прошли те времена, когда банки с большой неохотой давали кредиты на покупку загородного жилья. Сейчас каждый уважающий себя банк имеет среди своих продуктов хотя бы одно предложение по загородной ипотеке. Но даже не смотря на то, что предложение растет, спрос все равно остается низким. Если на рынке городской недвижимости процент сделок с использованием ипотеки уже перевалил за 30 процентов, то за городом эта цифра составляет 3-5%.

Однако, рост цен на квартиры в Москве заставляет покупателей задумываться о приобретении недорогого жилья в ближнем Подмосковье. «В основном клиенты интересуются недвижимостью эконом класса. Продуктов, предназначенных специально для покупки загородной элитной недвижимости, у DeltaCredit в настоящее время нет, так как наличие в портфеле банка кредитов на большие суммы связано с повышенным риском для банка», - говорит Ольга Базанова, директор по маркетингу ипотечного банка «DeltaCredit». Оно и понятно, человек, покупающий элитное жилье за городом вряд ли отдает за него последние деньги. Но все же называемое VIP кредитование для покупки элитного загородного жилья существует. Современные деловые люди понимают, что «выдергивать» крупные суммы из оборота невыгодно для бизнеса, поэтому все чаще начинают задумываться об ипотеке. И некоторые банки идут им на встречу. Так, например, Русский Кредитный Дом предлагает кредиты на покупку недвижимости от 300 тысяч до 5 миллионов долларов. Но пока подобные предложения можно пересчитать по пальцам. В основном же ипотечными продуктами для покупки загородной недвижимости пользуются рядовые граждане нашей страны с доходом выше среднего.

Куда обратиться за ипотекой?

Как уже говорилось выше, сегодня почти каждый банк может предложить своим клиентам услуги по кредитованию покупки загородного жилья. Перечислять их всех поименно смысла нет. Да и условия почти у всех одинаковые. Здесь стоит подробнее о них рассказать. Дело в том, что ипотека в городе и за его пределами очень сильно отличаются друг от друга. Если в Москве первоначальный взнос при покупке квартиры составляет от 10 до 15%, и при этом постоянно снижается, то за городом совершенно иная картина. Для того, чтобы получить кредит, надо заплатить не менее трети стоимости дома, а в некоторых банках, например, в Сбербанке, размер первоначального взноса может достигать и 50%. То же самое происходит и с процентными ставками – в Москве они ниже на несколько процентов, для загородной ипотеки банки предлагают ставку среднем в размере от 12 до 16% годовых. Что бы не быть голословными, приведу конкретное предложение по ипотеке одного из банков. Так, в частности, БИНБАНК предлагает следующую программу: кредит в рублях или долларах США на срок от 5 до 25 лет. Максимальная сумма кредита – 600 тыс. долларов США или 18 млн. рублей. Размер первоначального взноса от 25%. Ну и наконец, процентная ставка по кредиту составит от 11 процентов при получении кредита в американской валюте и от 14% в рублях. Возьмем в руки калькулятор и попробуем подсчитать, во что же обойдется нам ипотека. Зададим следующие параметры: стоимость объекта – 300 тыс. долларов, срок – 25 лет, процентная ставка – 12% годовых, первоначальный взнос – 30%. Вводим данные и получается следующая картина – размер ежемесячного платежа по кредиту составит 2212 долларов, и за все время выплаты кредита придется отдать банку 663 600 долларов. Приплюсуем сюда размер первоначального взноса – 90 тыс. долларов и получим итоговую сумму, которую придется «выложить» за загородный дом: 753600 долларов. То есть ровно в два с половиной раза больше чем первоначальная стоимость объекта. И это еще без учета страховки.

Делайте ваши ставки, господа

Почему происходит именно так? Чем обусловлены такие высокие процентные ставки? Отвечать на эти вопросы можно по-разному, но все сведется к одному – при выдаче кредитов на покупку загородного жилья банки сильно рискуют. Казалось бы, загородная земля постоянно дорожает, какие тут могут быть риски? А рисков оказывается немало. Во-первых, сама по себе работа с загородной недвижимостью очень специфична, земля постоянно дорожает, но процесс ее оформления долг и сложен. Следовательно, как объект залога, земля менее ликвидная, чем городская квартира. Вторым немаловажным фактором является высокая степень «непрозрачности» загородного рынка недвижимости. Очень сложно найти продавца, который согласился бы указать в договоре купли-продажи реальную стоимость объекта. Все хотят работать в «черную», что абсолютно неприемлемо для банков. Ну и, как это обычно бывает в нашей стране, не обходится и без проблем с законодательством.

«Одним из факторов, существенно затрудняющих развитие данного вида ипотеки является отсутствие четкого законодательного регулирования ипотечного кредитования под приобретение индивидуальных жилых домов в период их строительства. То есть до государственной регистрации собственности на жилые дома ипотека в пользу банка не возможна, в связи с чем, кредиты на это период практически ничем не обеспечиваются, у банков возрастают риски, а вместе с ними банковские проценты», - говорит директор по развитию Инвестиционно-строительного холдинга «RODEX GROUP» Валерий Мищенко.

Стены дома, сложенного из обычного бруса. Могут стоить примерно в 1,5 раза дешевле, чем из оцилиндрованного бревна (170-180 тыс. руб.). Сегодня нет проблемы достать, вернее купить любой материал на строительном рынке. Колебания его стоимости в зависимости от места покупки могут быть в пределах 3-5%. Обладая определенной суммой денег, многие обращают внимание на проекты, стены которых выкладываются из кирпича, крупноразмерных блоков или «выливаются» из монолитного бетона. Естественно, их прельщает в первую очередь пожарная безопасность таких стен, в то же время подобные жилища требуют для проживания в зимний период беспрерывного обогрева помещений. Следовательно, возрастают эксплуатационные расходы на отопление.

Извините, в кредите отказано…

Помимо высоких процентных ставок, которые могут напугать потенциальных покупателей, существует еще одна проблема, которая может помешать получить ипотечный кредит – отказ банка в выдаче кредита. Причем многие покупатели боятся вероятности отказа еще больше чем процентов. Вообще, банки с большой неохотой делятся информацией о количестве отказов. Но все-таки некоторые цифры назвать можно. Так, например, банк «HomeCredit» заявляет о том, что количество отказников по ипотеке может приближаться к 30%. Согласитесь, для и так относительно невысокого спроса, подобная цифра весьма велика. В чем же причины отказа и как его избежать? С этим вопросом мы обратились к Ольге Базановой, директору по маркетингу ипотечного банка «DeltaCredit»: «Причина отказа стандартна для всех категорий: недостаточная платежеспособность заемщика. Кредит легко получить, предоставив максимально полные и подтвержденные данные. Необходимо предоставлять максимально подробную информацию и не бояться ее объяснять. Нельзя ни в коем случае предоставлять информацию, не соответствующую истине. Если у заемщика уже есть кредитная история, то нужно ее представить, если она негативная – опять же объяснить, почему так случилось». Казалось бы, все предельно просто. Но почему-то все равно спрос на загородные ипотечные продукты остается не велик.

Общее дело

В последнее время застройщики коттеджных поселков все чаще начинают работать напрямую с банками. И делают это как раз для того, чтобы повысить привлекательность загородной ипотеки. «С загородной ипотекой существует два подхода. В первом случае застройщик сам активно работает с банком, убеждает его, что проект «живой» и надежный. Во втором – все общение с банком перекладывается на клиента. Мы, разумеется, не против и второй модели, и когда покупатель приходит к нам с самостоятельно подобранным банком, мы только приветствуем это. Однако и сами активно взаимодействуем с банками – от этого и получается результат», - заявляет Президент Группы компаний «Рескор» Сергей Лупашко. Многие банки, работая напрямую с застройщиками, даже идут на снижение процентных ставок. Не на много, конечно, в среднем 0,5 - 1%. Но даже такая небольшая цифра существенно влияет на итоговую стоимость дома. Например, если понизить ставку на один процент в расчетах, приведенных мной ранее, то «скидка» составить почти 50 тыс. долларов. Где же можно воспользоваться столь интересными предложениями? «Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group совместно с пятью крупнейшими банками разработал для покупателей домовладений в своих поселках ряд ипотечных программ. В частности в настоящее время Rodex Group предлагает возможность приобрести коттеджи с земельными участками в кредит в поселке «Славенка», кроме того, в ближайшее время предполагается запустить программу ипотечного кредитования на площадках «МАЯК» и «Монастырское озеро», - говорит Валерий Мищенко. Не менее заманчивое предложение есть и у Управляющей Компании «Северо-Запад»: «совместно с партнером «Собинбанк» мы разработали предложение по ипотечному кредитованию. Покупателям предоставляется возможность приобрести дом с участком на третьей очереди дачного комплекса «Истра Кантри Клаб» используя ипотеку. Срок кредитования – до 10 лет, процентная ставка - 13% годовых. Только за прошлый год колличество сделок с использованием ипотечных кредитов в «Истра Кантри Клаб» увеличилось в 3 раза».

Быть или не быть загородной ипотеке?

Загородная ипотека – молодой и перспективный банковский продукт. Теперь уже можно не сомневаться в том, что загородная ипотека существует, работает и будет развиваться. Процентные ставки вряд ли будут сильно снижаться, тут все сильно зависит от экономической ситуации в стране, но все чаще встречающиеся совместные проекты банков и застройщиков, судя по всему, будут пользоваться спросом. А на фоне безудержно растущих цен на квартиры в городе, можно смело прогнозировать, что спрос на загородную ипотеку со временем догонит городскую. А может быть даже и перегонит.